자취생 전월세 사기 안 당하는 방법 총정리

자취를 시작하려고 하는 사회 초년생이신가요? 최근에 사회 초년생분들이 전/월세 보증금을 잃는 케이스들이 많아 불안하실 것 같습니다. 자취를 처음으로 시작하시는 사회 초년생분들이 꼭 이 개념만은 알고 전월세 계약 후 이사하셨으면 좋겠다는 마음으로 자취생 전월세 사기 안 당하는 방법과, 내 자취방이 사기로부터 안전한 집인지 확인하는 법에 대해 포스팅해보겠습니다.

 

목차

 

1.실제로 사람들이 보증금을 잃는 케이스가 많나요?

계약하자마자 날리는 케이스들도 종종 있습니다. 이게 어떻게 가능하냐면, 8천만원짜리 오피스텔에 1억 보증금으로 신청을 하면, 집주인은 8천만 원의 오피스텔을 산 다음에 1억의 보증금을 받아갑니다. 그러면 2천만 원이 남습니다. 이 2천만원을 집주인이 들고 나르는 겁니다.
이런 식으로 매매가랑 전세가가 이렇게 역전되는 경우가 많이 일어나고 있습니다.

1-1.최대 피해자 연령대는?

사회 초년생 비중이 압도적입니다. 아직 사회 경험이 많이 쌓이지 않았기 때문입니다. 40대, 50대들은 상대적으로 그런 일들을 당할 일이 많지 않습니다.
또 특히 사기꾼들이 어린 사회 초년생들을 노리는 경우가 많아 2030을 대상으로 한 전세 사기들이 실질적으로 많이 벌어집니다. 최근에 모 지역에서 수백 채가 한꺼번에 경매로 넘어가면서 거기에 걸린 수백 명의 사람들이 전세 보증금을 잃을 위기에 처하는 이런 뉴스들도 보고가 되고 있었죠.

 

 

2.내 보증금을 지키기 위해 필수적으로 알아야할 3가지 단어

 

2-1.대항력

여러분들의 보증금을 지키기 위한 필수적인 3단어를 알려드리겠습니다.
첫 번째 단어는 대항력입니다.
대항력이란? 이 집에서 쫓겨나지 않고 살 권리 즉 내가 세입자로서 내 주거권을 지키기 위한 최소한의 능력입니다.

이 대항력을 갖추기 위해서 집주인 확인(총 2번 해야합니다!!)은 필수입니다. 이 집주인 확인을 제대로 안 하면 첫 번째부터 어긋나거든요.

또 여기서 등기부등본이라는 서류를 알아야 합니다.

등기부등본이란?

등기부등본은 내가 계약할 이 집에 관련된 전반적인 법적 관계 및 재산에 대한 관계들을 다 보여주는 서류예요.

그래서 등기부등본상의 집주인이 신분증을 들고 나왔다? 이 경우 전세 계약 베스트 케이스입니다.
그런데 누군가 대신 나오거나 부부가 같이 공동 명의로 갖고 있는 집인데 남편만 나왔다? 이 경우 뭔가 문제가 있구나 하고 검색을 한번 해보셔야 됍니다.

앞서 말씀드렸다시피 집주인 확인을 2번 해야한다고 했죠?
그래서 두 번째 확인은 언제 하느냐? 예를 들어보겠습니다.
내가 12월 31일 날 내가 이사를 하면서 전입 신고를 했다고 칩시다.
전입신고를 하면 그날 밤 12시에 효력이 발생하는 겁니다.
그럼 실질적으로 내가 이사를 했다고 전입신고를 할 때 그 효력은 1월 1일날부터 발생을 하는 겁니다.
그런데 여기서 갑자기 12월 31일 날 집주인이 바뀌다면? 이 경우 그날 효력이 발생합니다.


그러면 나는 1월 1일 날에 이사 효력이 발생했는데, 12월 31일 날 내가 계약서를 쓸 때 만났던 집주인이랑 전혀 다른 사람이 새로운 집주인이 된 겁니다.
이 경우, 집주인이 아닌 사람이랑 계약을 한 거고 불법 점유가 되며 대항력이 없어집니다

이 경우 우리가 사기를 당했다고 보면 됍니다.

그래서 이거를 어떻게 확인하느냐?
이삿날에 오후 7시쯤 대법원 등기소 사이트에 들어가서 등기부 등본 열람을 위해 주소를 검색하면, ‘소유권 이전 사건 처리 중’이라는 글자가 뜹니다.

그 글자를 보는 순간 이미 늦었습니다.
그래서 우리가 여기서 알아야 되는 게 ‘전세 계약서 특약’입니다.

전세계약서 특약이란?
전세 계약서에 따로 일정한 문장들을 작성을 해놓은 것입니다.
‘이삿날에 집주인 바뀌면 or 내가 잔금 치르기 전에 집주인이 바뀌면 보증금 전액과 배상금까지 전 집주인이 물어내야 한다’ 이러한 문구들을 우리가 실을 수 있습니다.
검색엔진에 ‘전세계약서 특약’이라고 검색을 해보시면 굉장히 많은 표준 문구들이 나옵니다. 
이게 대항력이라든가 앞으로 소개할 개념들을 지키는 의미가 있습니다.

전세계약서 특약 예시

2-2.우선변제권

두 번째 단어는 우선 변제권입니다. 우선 변제권이란, 내 보증금을 지키기 위해 필수적으로 알아야할 최소한의 권리입니다.
어렵고 복잡하다면 이 한문장은 기억해둡시다. 계약서 확정일자 미리미리 받기
전입신고는 대항력을 갖추기 위한 것이고, 대항력을 갖춰야 우선 변제권이 생깁니다. 이 우선 변제권을 갖기 위해서는, 확정일자를 받아야 합니다.

여기서 확정일자란? ‘국가나 국가에서 인정한 기관에서 이 계약서가 유효하다’라고 인정해주는 것입니다.
우리가 집 계약을 할때, 계약서에 집주인, 세입자, 보증금이 명시 되어있습니다. 이 ‘보증금과 이해 당사자들을 이 날짜에 확인했습니다. ‘라고 하는게 확정일자입니다.

 

 

 

 

 

동사무소나 대법원 등기소 사이트 등에서 받으실 수 있으며, 확정일자를 받으면 우선 변제권에 대한 최소한의 권리를 확보를 하시는 건데, 늦어도 이삿날까지 받으셔야 합니다.

2-3.선순위 채권

선순위 채권이란? 내 보증금을 가장 먼저 받을 권리, 내 보증금에 대한 최대한의 권리
선순위라고 하면 어떤 단어가 떠오르실까요? '가장 먼저' 라는 단어가 떠오르시지 않습니까? 거기에 채권 (돈 받을 권리)를 더한 겁니다. 어렵지 않습니다.

3.필수적으로 알아둬야 할 사항

3-1.등기부 등본 확인하기(총 2번 확인)

아까 집주인 두 번 확인이랑 비슷하죠. 똑같은 의미인데 아까는 집주인이 누구냐에 대한 문제였다면,
지금은 내가 보증금을 납부하기 전에 다른 빚이 있냐 없냐를 확인하는 과정입니다.

3-1-1.등기부등본에 근저당권이라는 글자가 있다면?

이 집주인이 이 집을 담보로 대출을 받았어요.
그럼 이 대출을 준 은행에서 '귀하께서 대출을 못 갚으시면 저희가 이 집을 팔아서 대출을 갚도록 하겠습니다'라는 권리를 근저당권이라고 하고, 그걸 법적으로 신고하면 등기부등본에 근저당권이라는 글자가 잡히는 것입니다.

3-1-2.주의사항

그런데 이거 말고도 등기부 등본에 안 나오는 게 특히 다가구 주택에 있는데요.
이 다가구 주택을 소개하는 이유는 많은 사회 초년생 여러분들이 다가구 주택에서 자취하시고 독립을 시작하시기 때문에 반드시 확인해 보시라고 하는 겁니다.

3-1-3.다가구 주택이란?

다가구 주택의 예시를 들자면, 빌라처럼 생겼는데 원룸만 여러 개 있는 형태의 주택입니다.
다가구 주택은 등기부 등본을 통해서 확인하실 수 있습니다. 하지만 이 다가구 주택은 사실상 하나의 주택입니다.
아파트는 101호 102호가 다른 집이지만, 다가구 주택은 똑같은 집에 각자가 세대주로 전입을 해 있는 겁니다.

그러면 예를 들어, 내가 1월 31일 날 전입을 했는데 어떤 사람은 그 전에 12월 1일 날 전입을 했습니다.
그러면 이 사람이 전입을 먼저 했기 때문에 이 사람의 보증금이 선순위 채권인 겁니다.
그래서 여러분이 계약하실 때 만약 다가구의 전월세 계약을 하시게 되면 공인중개사로부터 다가구 주택에 대해서는 선순위 임대차 내역이라는 걸 확인하실 수 있고, 대략적인 보증금까지 확인하실 수 있습니다.

예를 들어서 근저당이 한 5억 잡혀 있고 다가구 주택 선순위 보증금이 5명씩 1억씩 해서 5억씩 잡혀 있다면?
어떻게 해야 될까요? 사실 이게 가장 중요한 내용입니다. '매수자의 눈으로 집 가격과 보증금을 따져볼것'

 

 

 

3-2.매수자의 눈으로 집 가격과 보증금을 따져볼것

이 내용이 가장 중요한 핵심입니다. 사회 초년생분들중 대다수가 '잠깐 살고 나갈 집이니까' 꼼꼼하게 확인을 잘 안합니다.
(워낙 청년층에게 전세 이자 혜택을 많이 주다보니 월세보다 전세가 유리하지요)
근데 사실 여러분들의 보증금은 집주인한테 빌려준 돈입니다.
돈을 꿔준 겁니다. 당연히 돌려받을 수 있는 돈이 아니라는 겁니다!!

매수자의 눈으로 집 가격과 보증금을 따져보란 말은 이겁니다. 주변에 비슷한 면적을 가진 집은 얼마에 팔리고 있는지, 내가 이 집을 사면 얼마에 살 거고, 적정한 보증금은 얼마인가? 이런 관점을 계속 가지면서 매의 눈으로 들여다보셔야 되고 나보다 앞선 근저당과 나보다 앞선 선순위 보증금과 합치고 나의 보증금까지 합쳤을 때 이 집의 적정 가격에 최대한 70~80% 이내는 들어와야지 우리가 안전하다고 봅니다. 이 내용들을 토대로 안전하게 전, 월세 계약을 체결하시기 바랍니다.

질문.내가 들어가고자 하는 집에 빚이 많으면 무조건 피해야 할까요?
많은 분이 궁금해하실 내용일 것 같습니다.
제가 여기서 하나의 개념을 소개해 드리겠습니다. 최우선 변제권이라고 하는 개념입니다.

최우선 변제권이란? 내 전세 보증금이나 월세 보증금을 일정 금액 이하로 했을 때 아무리 내 앞에 근저당이 있어도 내가 선순위 채권자가 되는 권리

예를 들어, 서울의 경우 1억 5천만 원 이하의 보증금에 대해서는 최우선 변제권이 형성이 됍니다. 그중에 5천만 원까지의 전세금만 최우선으로 보장을 해줍니다.
그럼 실질적으로 5천만 원까지가 의미가 있겠지요?

만약 다가구 주택을 봤는데 빚이 많다. 선순위 임대차 내역을 봐도 보증금이 너무 많다 싶으면?

내가 최우선 변제금으로 오천만 원 정도의 보증금을 갖고 나머지는 월세금으로 돌리는 것도 하나의 방법입니다.


질문.그러면 안전하다고 볼수 있나요?

다가구 주택 같은 경우에는 아까도 이제 말씀드렸듯이 여러 사람들이 전입해 있어요.
근데 그 사람들이 다 최우선 변제금 5천, 5천, 5천, 5천, 이렇게 되있다고 칩시다.
그러면 또 여기에 확정일자 순으로 들어갑니다. 그래서 확정일자가 중요한 이유가 내가 전입을 일찍 했어도 확정일자를 늦게 받았으면 확정일자를 먼저 찍은 사람한테 최우선변제권이 갑니다
그래서 미리미리, 늦어도 이사 날까지 확정일자를 받아야 하는겁니다.

3-3.보증 조건을 공부하고 보증보험 가입하자

전세 반환 보증보험이란 것을 먼저 알아야 합니다.

전세 반환 보증보험이란? 내 전세 보증금에 보험을 드는 겁니다. 그래서 집주인이 내 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되었을 때 보증보험 기관이 대신 돌려주는 겁니다.
주의하실 점은, 우선 변제권과 대항력을 잘 갖추고 있어야 보증보험 가입이 되는 경우가 보통입니다.

물론 일부 전세대출 상품 같은 경우, 대출 심사하면서 이 전세보증보험 가입을 같이 진행하는 경우가 있는데 그렇지 않은 전세대출도 많습니다. 그렇기 때문에 내가 따로 가입을 해놓는 게 좋습니다. 그럴 때 내가 1.대항력과 2.우선변제권 3.선순위 채권 개념을 명확히 알고 이해해야, 안심하고 보증보험을 가입할 수 있다는 거죠.

 

3-3-1.보증보험만 들어놓으면 안심하고 있어도 되나요?

아닙니다.

왜냐고요? 예를 들어 이사 가기 전에 전입 상태를 뺐다고 칩시다. 전출해서 다른 집으로 다시 전입했는데, 그 이후에 보증금에서 사고가 터졌습니다.
그러면 대항력이 없습니다. 내 보증금에 대한 권리가 없어질 수도 있는 것이고, 이 때문에 보증보험에서 보증금을 돌려주지 못 합니다. 내가 대항력이 없다면 말이죠.
그래서 앞에 나온 내용(대항력+우선변제권+선순위채권)들을 잘 지켜야지만이 빨리 내 보증금을 보증보험 회사에서 받을 수가 있는 겁니다.

4.요약 및 정리

제가 오늘 준비한 내용은 여기까지입니다.

보통 우리가 보증금을 잃을 거라고 생각하고 전월세 계약을 하진 않습니다. 그래서 전월세 보증금 사기를 당하게 되면 재산적 피해는 물론이고 그 정신적 피해가 이루 말할수 없습니다. 힘들게 번 돈 절대 잃지 마시고, 이 포스팅에 있는 내용 꼼꼼히 공부하셔서 전월세 보증금 지키세요.
이 포스팅을 자취하는 친구, 가족과 자취를 희망하는 2030에게 공유 해주시길 바랍니다.

가마합니다.